Lastniki
Načini odločanja lastnikov
O poslih upravljanja večstanovanjske stavbe lahko etažni lastniki odločajo:
- s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov,
- na zboru lastnikov.
Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini morajo biti navedeni:
- predlog sklepov,
- obrazložitev sklepov,
- ime lastnika in datum podpisa listine ter
- večina, potrebna za sprejem sklepov.
Predlog je sprejet, če ga podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže, in to najkasneje v roku treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.
Zbor lastnikov
Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj 1/5 solastniških deležev, ali nadzorni odbor. Tisti, ki skliče zbor lastnikov, tudi oblikuje predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem. Zbor etažnih lastnikov praviloma vodi upravnik, lahko pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.
Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna takšna večina, ki se v skladu s stanovanjskim zakonom zahteva za odločanje (za posle rednega upravljanja več kot 50% solastniških deležev).
Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora. Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, poleg ostalih sestavin vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor lastnikov o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, na ponovljenem zasedanju sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje, z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.
Nadzorni odbor
Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor.
Če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane (ki izmed sebe izberejo predsednika) in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku.
Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.
Posli rednega upravljanja
To so posli, za katere je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot 50% solastniških deležev. Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti:
- posli obratovanja večstanovanjske stavbe;
- posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe, tj. posli, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote; za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje; za posel rednega upravljanja se šteje tudi odločanje o načrtu vzdrževanja;
- določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora;
- oddajanje skupnih delov v najem;
- vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti;
- sprejemanje načrtov vzdrževanja;
- sprejemanje hišnega reda; ….
Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko kateri koli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku. Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov.
Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom.
Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja
Odločanje z več kot tričetrtinskim soglasjem (več kot 75 % soglasje)
Lastniki z več kot tremi četrtinami solastniških deležev odločajo o:
- sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih;
- opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja;
- zavarovanje stavbe;
- vse izboljšave, ki ne štejejo za vzdrževanje, za katere ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljena, pomenijo pa vgraditev novih naprav, opreme, instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, kamor sodijo na primer zgodnja obnova (prenova) kurilnice, toplotnih postaj ali podpostaj, kar ima za posledico prehod na drug energent, namestitev klima naprav na skupne dele (fasado, streho stavbe), agregatov za proizvodnjo električne energije, sončnih zbiralnikov ali sončnih celic ter vgradnja izolacije ali materialov, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije, ipd.
Odločanje s soglasjem vseh lastnikov (100 % soglasje)
Lastniki se soglasno odločajo o:
- sporazumu o določitvi ali spremembi solastniških deležev za potrebe izvajanja zakona;
- spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli;
- omejitvi rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene);
- omejitvi rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene);
- sporazumu o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih;
- spremembi namembnosti posameznega stanovanja; vseh izboljšavah in gradbenih delih, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje;
- določitvi upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.
Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti
Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti (npr. manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno) na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti so navedena v PRILOGI 3 Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (URL, št. 20/2004). Za izvedbo teh del upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov. Stroški rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti bremenijo etažne lastnike.
Obvestilo o spremembi lastništva
Etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, mora upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo.